Kiracıyı Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davası Nedir?
 

Kira ilişkisine ve sözleşmesine ilişkin detaylar, Türk Borçlar Kanunu’nun 299.maddesi ve devamında düzenlenmiştir. Buna göre, “kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırıla kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”  Bu sözleşme, taraflar arasında belirli bir süreye bağlı kılınabileceği gibi, süresiz olarak da yürürlüğe konulabilir.
 

Ayrı bir parantez açarak belirtelim ki, Türk hukukunda kira hukuku açısından ortaya konan düzenlemelerin büyük kısmı, genellikle kiracı lehine yorum yapmayı bir genel koşul olarak öngörmüştür.
 

Yani, Türkiye’de kiracılar, kiralayanlara göre daha sağlam bir kanuni korumaya sahiptir. Bu nedenle, özellikle güncel hukukta kiracıların ciddi avantaj sahibi olduklarını da peşinen belirtmemiz gerekir. Öteki uygar hukuk devletlerinin uygulamalarının da Türk hukuku gibi kiracı lehine olduğunu bilinmektedir.
 

Kiralananın Sözleşme Süresi Dolmadan Tahliye Edilmesi İçin Haklı Sebeplere İhtiyaç Vardır!
 

Açıkça ifade etmek gerekirse, güncel hukukta yaşanan gelişmeler, artık kiralayanın işinin biraz daha hüküm altına konduğunu, yani işlerin biraz daha uzun süreli olarak gerçekleştirileceğini gösteriyor. Şöyle ki, artık kiracıya sözlü bir beyanla “tahliye et” denilmesi, kiracının kiralananı tahliye etmesi için yeterli ve makul bir gerekçe oluşturmamaktadır.
 

Bunun için, birkaç aşamalı bir süreç kiralayanı beklemektedir. Öncelikle, ev sahibinin kiracıyı tahliye etmek için, Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili (md.299 ve devamı) maddelerince ortaya konan HAKLI SEBEPLERE ihtiyacı vardır. Bunlar:
 

-Mal sahibinin veya ailesinden bir ferdin söz konusu taşınmaza olan haklı ihtiyacı,

-Taşınmazın yeniden inşa ya da imar edilmesi, tadilata sokulma zorunluluğu,

-Kiracının kiralayana bir “tahliye taahhüdü” vermiş olması, (Kiracının belirli bir tarih için kiralayana karşı kayıtsız ve şartsız olarak kiralanan şeyi tahliye edeceğine dair taahhütte bulunmasıdır. Yazılı olması gerekir.)
 

-Kira bedelinin kiracı tarafından zamanında veya hiç ödenmemesi durumunda kiralayanın iki defa ihtarname göndermiş olması,

-Kiracının aynı ilçe/belde sınırları içerisinde oturmaya elverişli başka bir konutunun bulunduğunun öğrenilmesi neticesinde mal sahibinin iyi niyete dayanan bir tahliye talebinde bulunmasıdır.

Bu sebeplerden herhangi birinin varlığı halinde, kira sözleşmesi varlığını sürdürmesine rağmen kiracıya tahliye talebinde bulunulması mümkündür.
 

Tahliye talebi, kira sözleşmesinin de sona erdiğinin bir göstergesidir. Burada, kira sözleşmesinin sona ermesi için karşımıza iki tür yol çıkmaktadır: Eğer haklı bir sebep varsa ve kira sözleşmesi 10 yıldır devam ediyorsa, kira sözleşmesi dava açmaksızın bir “bildirim” yoluyla da sona erdirilebilir; tahliye talep edilebilir.
 

 Yine, haklı bir sebebin varlığı ile henüz 10 yılı dolmamış bir kira sözleşmesinin feshi ise, “tahliye davası” açmakla mümkündür. Yukarıda listelenen haklı sebeplerden birinin varlığı sabitse, mahkeme tahliyeye karar verir. Ancak, bunun da bir aşamalı süreci vardır. Öncelikle, birikmiş kira borcu varsa ve davanın açılma sebebi buysa, mahkeme 30 günlük bir mühletle kiracıya “ödeme emri” gönderir.
 

Kiracının 7 günlük bir itiraz etme hakkı vardır. Eğer itiraz ret olunur ve 30 gün içinde ödeme yapılmazsa, kiralayan lehine tahliye gerçekleştirilir. 30 gün içinde ödeme yapılmış olsa bile, artık kira sözleşmesi fes olunmuş sayıldığından tahliye yine gerçekleşir. Eğer kira borcu ödenirse, sadece birikmiş kira bedelinin tahsili için icra müdürlüğü devreye sokulmamış olur.
 

Dava Ne Zaman, Nereye, Kim Tarafından Açılır?
 

Tahliye davası, süreli kira sözleşmesinin bitiminden sonra bir ay içinde; süresiz sözleşme için ise, fesih bildiriminden sonraki ilk bir ay içinde açılmalıdır. Kira tahliye davaları, davalardaki süreler, tahliye sebepleri konusunda kira avukatı ile bilgi alınması ve süreç bu doğrultuda yürütülmelidir.
 

Yargıtay’ın ilgili kararlarınca sulh hukuk mahkemesine açılması gereken bu dava, kiraya veren kişi tarafından açılabileceği gibi, mirasçıları ya da intifa hakkı sahiplerince de açılabilir. Bu sürecin avukat danışmanlığı ile yürütülmesi sizin açınızda faydalı olacaktır.